Wir, MPT Advisory, sind mit den Themen, die sich einem Mezzaninkapitalgeber stellen, bestens vertraut.

Wolfgang Tutsch, Managing Partner

Der Frust des Mezzaninkapitalgebers

Viele Investoren, nicht nur in der Immobilienprojektentwicklung, suchen Kapital, das der finanzierenden Bank als Eigenkapitalsurrogat dargestellt werden kann.

Gleichzeitig sucht Kapital Veranlagung! In Krisenzeiten wie Pandemie und Ukraine-Krieg offensichtlich noch viel mehr. Die Immobilienmärkte boomen.

Für den Mezzaninkapitalgeber ist das ein lukratives Investment. Es verspricht höhere Zinsen, die Schwankungsbreite ist hier sehr groß, und gerade bei der Immobilienprojektfinanzierung wird vielfach auch eine grundbücherliche Absicherung geboten! Natürlich gegenüber der finanzierenden Bank nachrangig, aber dennoch nicht blanko.

Wird das Projekt fertig gestellt und anschließend planmäßig verkauft, ist das für alle Beteiligten ein gutes Geschäft. Die finanzierende Bank hat regelmäßig das geringste Risiko, der Mezzaninkapitalgeber wähnt sich sicher, da ja auch echtes Eigenkapital des Projektentwicklers geflossen ist und darüber hinaus oft noch eine Nachschußverpflichtung besteht. Die Verzinsung ist attraktiv, das Risiko scheint überschaubar. Der Projektentwickler kann ein weiteres Projekt auf seine Bücher nehmen, das plangemäß eine gute Rendite verspricht.

Was ist aber, wenn sich das Projekt nicht in der geplanten Zeit oder mit dem geplanten Aufwand verwirklichen lässt?

In den letzten Monaten häufen sich Projekte, die vom Scheitern bedroht sind. Die Ursachen sind vielfältig, u.a. die Unterbrechung der Lieferketten, das Ansteigen der Rohstoff- und Energiepreise, Veränderungen in den Märkten, etc.

Das Projekt wird teurer und nicht zeitgerecht fertig. Der Projektentwickler ist nicht in der Lage, zusätzliche Eigenmittel einzuschießen, es fehlen die Ressourcen, die Projekte zu stemmen. Im Worst Case wird die Mutter-Gesellschaft oder die Projektgesellschaft insolvent.

Wer finanziert fertig? Wer kümmert sich um die Verwertung?

Die finanzierende Bank ist in der Regel entspannt. Das Projekt ist so weit gediehen, dass auch eine Verwertung im noch nicht fertig gestellten Zustand die ausgereichten Kredite deckt.

Aber was macht der Mezzaninkapitalgeber? Reicht der aktuelle Wert aus, um das eingeräumte Mezzaninkapital zur Gänze zu decken? Sind für die Fertigstellung zusätzliche Mittel erforderlich! Wer kümmert sich um die Verwertung?

Teilen Sie uns Ihre Erfahrungen mit! Wie sehen Sie die Themen des Mezzaninkapitalgebers, insbesondere sein Verhältnis zum Projektentwickler? Gerne stehen wir für ein weiterführendes Gespräch zur Verfügung.

Raimund Machowetz, Managing Partner

Vielfach ist es für Mezzaninkapitalgeber schwierig, zusätzliche Mittel für ein Projekt zur Verfügung zu stellen, insbesondere dann, wenn es sich um einen Fonds handelt. Eventuell kann mit den beteiligten Unternehmen, wie Generalunternehmer, bereits vorhandenen Mietern, usw. eine Lösung gefunden werden, die eine Fertigstellung des Projektes ermöglicht. Das Projekt fordert aber auch ungeplant personelle Ressourcen, abgesehen davon, dass zusätzliches Knowhow benötigt wird.

Das ist dann der Zeitpunkt, wo es für den Mezzaninkapitalgeber „frustig“ wird.

Welche Handhabe steht zur Verfügung? Gemeint sind entsprechende rechtliche Instrumente, die den Zugriff auf die Immobilie ermöglichen. Ist dafür vertraglich vorgesorgt? Stehen die Ressourcen zur Verfügung, um die Projektfertigstellung zu ermöglichen?

Es empfiehlt sich, rechtlichen Rat von einer Insolvenz- und Immobilienerfahrenen Rechtsanwaltskanzlei einzuholen. Auch die Expertise von Immobilienprofis ist gefordert. Darüber hinaus macht es Sinn, Experten zu beschäftigen, die zusätzliches Knowhow und Ressourcen beisteuern.

Bleibt noch das Thema, wie kann die Verwendung der zusätzlichen Mittel kontrolliert werden. Wie wird sichergestellt, dass das Projekt tatsächlich fertiggestellt und entsprechend verwertet wird, d.h. vermietet und verkauft wird?

Ein Instrument, das geeignet ist, den Projekterfolg sicherzustellen, ist die Sanierungstreuhand (siehe dazu unseren Blog auf https://www.mpt-advisorygroup.com/was-ist-die-sanierungstreuhand/ ).

Was kann im Zuge der Finanzierung bereits vereinbart werden?

Banken vereinbaren regelmäßig umfangreiche Berichts- und Controllingpflichten. Der Mezzaninkapitalgeber kann sich diesen Verpflichtungen einfach anschließen. Nach unseren Erfahrungen geschieht das eher selten. Rechtzeitig Informationen zu erhalten, erhöht den Gestaltungsspielraum. Gibt es bereits eine Vorwertung des Projektes und stimmt diese mit der Projektrechnung überein. Angedacht könnte auch werden, eine Art Aufgriffsrecht zu erhalten. Zumindest in der Verwertung mitreden zu können, wäre schon hilfreich. Weiter gehend wären Rechte, wie einen unabhängigen Controller ins SPV zu setzen, oder gar in die Geschäftsführung, bis hin zur Stellung eines Interimsmanagers. Rechtlich gibt es da allerdings einige Hürden bzw. Risiken. Keinesfalls sollte man in die faktische Geschäftsführung oder in den Eigenkapitalersatz stolpern. Im Vorfeld entsprechende Stresstests durchzuführen, kann jene Parameter ermitteln, deren Veränderung projektkritisch sein können. Sobald die Ampel auf Gelb springt, ist erhöhte Aufmerksamkeit notwendig, definierte Maßnahmen könnten bereits greifen.

Was ist vor dem Einstieg in ein Projekt als Mezzaninkapitalgeber zu prüfen?

  • Über wieviel Eigenkapital verfügt der Projektentwicklers?

  • Wieviel Eigenkapital wird in die Projektgesellschaft eingebracht?

  • Ist das einzubringende Eigenkapital für das Projekt ausreichend? Das bedarf einer genauen Überprüfung und Plausibilisierung der Projektrechnung, unter anderem wie hoch sind die eingeplanten Reserven? Eine Auszahlung des Mezzaninkapitals sollte erst nach nachgewiesener Einbringung und Verwendung des Eigenkapitalsanteils vorgenommen werden.

  • Ist der Zeitplan haltbar?

  • Ist die Planrechnung realistisch? Wieviel Spielraum gibt es?

  • Gibt es eine Vorverwertung des Projektes und stimmt diese mit der Projektrechnung überein?

  • Welche Kapazitäten und Ressourcen hat der Projektentwickler?

  • Wie ist sein Track Record?

  • Manchmal ist der Projektentwickler ein guter Bauträger, hat er aber auch ein entsprechendes Vermietungsmanagement? Wie und wann wird dieses aufgesetzt?

  • Wie soll der Verkauf des Projektes organisiert werden? Gibt es da konkrete Vorstellungen und Mandatierungen?

Die Gretchenfrage stellen wir zuletzt:

Kenne ich mich mit der Materie des Projektes und dem relevanten Markt aus? Wenn der Mezzaninkapitalgeber nicht die entsprechende Expertise hat, heißt es entweder Expertise zukaufen oder schlicht „Hände weg“!

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