MPT Advisory Group

bewegt sich auf nahezu allen europäischen Märkten, mit Schwerpunkt in CEE und SEE. Unsere Stärke ist es, ins Detail zu gehen und dennoch den Überblick zu bewahren.

Auf Basis solider Ausbildungen bündeln unsere Managing Partner jahrelange Erfahrung in der Projektentwicklung, der Restrukturierung von Immobilienprojekten und im Finanzierungsgeschäft – vom Sachbearbeiter bis in die Führungsetage.

Wir kommen aus der Immobilienwirtschaft und dem Bankgeschäft. Wir kennen den Kapitalmarkt und seine „Spielregeln“. Wir wissen wie Konzerne „denken“und sind vertraut mit den Bedürfnissen der Finanzpartner.

MPT Advisory Group verfügt über ein weitreichendes Netzwerk an Spezialisten und stellt Ihnen einschlägiges Know-How zur Verfügung, damit Ihre „eingeschlafene“ Immobilie wieder zum Erfolgsprojekt wird.

MPT Managing Partner

94,3 %

Erzielter 
Vermietungsstand

296 Mio.

Treuhändig abgewickeltes
Projektvolumen

100%

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Kunden

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Das sind mit der finanzierenden Bank vereinbarte wirtschaftliche Kennzahlen der Immobilie. Werden diese nicht erreicht, liegt ein covenant breach vor, der die Bank auch zur Fälligstellung des Kredites berechtigt. Im ersten Schritt wird meist eine Erhöhung der Kreditmarge vorgenommen. Häufig vereinbarte covenants sind LTV, LTC, DSCR, ICR, Break-Even-Miete. Mit unserem „Berechnungstool“ können Sie rasch und unkompliziert die häufig verwendeten covenants Ihrer Immobilie berechnen.

Die Loan to value ratio gibt an, in welchem Verhältnis der aushaftende Kredit zum Verkehrswert der finanzierten Immobilie steht. Es kann aber auch der Beleihungswert als Referenz vereinbart sein, das ist im Hypothekenbankgeschäft vor allem der Fall. Die Einhaltung wird idR jährlich überprüft, indem ein aktuelles Verkehrswertgutachten angefordert wird. Sinkende Verkehrswerte gefährden die Einhaltung des vereinbarten LTV.

Die Loan to cost ratio gibt an, in welchem Verhältnis der aushaftende Kredit zu den Investitionskosten des Projektes („GIK“) steht. Bitte beachten Sie, welche Kosten lt. Kreditvertrag in die GIK einbezogen werden müssen. IdR sind sämtliche beim Projekt direkt anfallende Kosten einzubeziehen.

Die Sanierungstreuhand, kurz STH, ist ein Instrument, mit welchem die Sanierung eines Unternehmens oder einer Projektgesellschaft durch einen unabhängigen Dritten ermöglicht werden soll. Der Dritte übernimmt treuhändig die Gesellschaftsanteile und stellt die Geschäftsführung, dies mit dem Auftrag einen vereinbarten Sanierungsplan umzusetzen.

Ein ganz wesentlicher Vorteil ist, dass für die Gesellschafter die Chance besteht, das Unternehmen zu erhalten, mehr noch, gelingt der Turnaround, ein restrukturiertes Unternehmen zurückzunehmen. Für die Bank besteht die Chance, das Obligo ordnungsgemäß bedient zu erhalten, d.h. Verluste zu vermeiden.

Darunter versteht man die gesamten Kosten, die bei der Errichtung einer Immobilie entstehen: Kosten des Grundstückerwerbs (inklusive Makler), die Finanzierungskosten, die Baukosten, die Kosten der Planung, des Projektmanagements, der örtlichen Bauaufsicht, sonstiger Nebenleistungen und auch die Vermietungskosten. Selbstverständlich können die GIK auch beim Ankauf einer bereits fertig gestellten operativen Immobilie ermittelt werden.

gibt an, wie oft die Summe der Zins- und Kapitalzahlungen im NOI in einem definierten Zeitraum (üblicherweise Jahr) enthalten ist. Die Zahl muss daher jedenfalls größer 1 sein, da sonst aus den Nettoeinnahmen der Immobilie der Schuldendienst nicht mehr geleistet werden kann. Grundsätzlich kann auch der Nettomietertrag anstelle des NOI herangezogen werden, dann verändert sich natürlich die Kenngröße.

gibt an, wie oft ausschließlich die Summe der Zinszahlungen im NOI in einem definierten Zeitraum (üblicherweise Jahr) enthalten ist. Die ICR ist eine sehr häufig für Financial Covenants genutzte Kennzahl. Grundsätzlich kann auch der Nettomietertrag anstelle des NOI herangezogen werden, dann verändert sich natürlich die Kenngröße.

gibt an, wie hoch die Mindestmiete pro m2 und Monat sein muss, damit die Zins- und Kapitalzahlungen gedeckt sind. Es sind hier die nicht überwälzbaren Bewirtschaftungskosten entsprechend zu berücksichtigen. Angenommen wird die Vollvermietung. D.h. die Break Even Miete gibt an, welche Miete pro m2 und Monat erzielt werden muss, damit sämtliche Kreditzahlungen und die operativen Kosten unter Annahme einer Vollvermietung gedeckt sind.

ist eine Kennzahl aus der Hotelbewirtschaftung. Sie gibt an, welcher Vermietungserlös pro verfügbarem Zimmer erzielt wird. Es wird daher der durchschnittliche Zimmerpreis (Average Room Rate oder AAR) mit der durchschnittlichen Auslastung (Occupancy Rate) multipliziert.

Das NOI ist schnell definiert: Von der Summe aller Einnahmen werden sämtliche operativen Aufwendungen abgezogen. Die Summe der Einnahmen ist die Summe der Nettomieten zuzüglich aller sonstigen ordentlichen Einnahmen und Erträge aus der Immobilie. Unter den operativen Aufwendungen fallen die nicht auf die Mieter überwälzbaren Bewirtschaftungskosten.

Ob unter die Bewirtschaftungskosten auch die Mietrückstände oder Leerstandskosten subsummiert werden, ist bereits Definitionssache. Bei den Bewirtschaftungskosten ist auch das Detail wichtig. Grundsätzlich versteht man darunter jene Kosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können, d.h. höhere Leerstände reduzieren das NOI, da die auf die Leerstandsflächen entfallenen Bewirtschaftungskosten der Eigentümer zu tragen hat. Zu beachten ist allerdings, dass nur jene Kosten herangezogen werden, die für den ordentlichen Betrieb der Immobilie selbst aufgewendet werden müssen. So sind z.B. Rechtsanwaltskosten, die im Zuge der Mieterbetreuung anfallen, Bewirtschaftungskosten, jene, die für gesellschaftsrechtliche Themen anfallen allerdings nicht. Übersetzungskosten, die anfallen, weil der Gesellschafter oder der Geschäftsführer der lokalen Sprache nicht mächtig ist, sind keine Bewirtschaftungskosten. Kosten für Übersetzungen, die für Mieter (manchmal in die englische Sprache) vorgenommen werden, fallen allerdings schon unter die Bewirtschaftungskosten.

Es empfiehlt sich für das eigene Assetmanagement eine klare Definition des NOI vorzunehmen, damit die Zahl wirklich aussagekräftig ist

ist eine Kennzahl, die üblicherweise im Retail Business errechnet wird. Sie stellt das Verhältnis des Umsatzes eines Mieters pro m2 zu den gesamten Vermietungskosten der Mieters pro m2 in einer Periode dar.

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