Wir, MPT Advisory, haben langjährige Erfahrung im Umgang mit wirtschaftlich schwierigen Zeiten.
Man sollte meinen, dass ein Immobilieninvestment eine Ankaufsrendite erzielen sollte, die über dem Risikofreien Zinssatz, also der durchschnittlichen Emissionsrendite für Bundesanleihen liegt.
Nicht so beim Wiener Zinshaus.
Die nachstehende Grafik stellt die Durchschnittsrendite der Wiener Gründerzeithäuser der Emissionsrendite der Bundesanleihe (im Jahresdurchschnitt) gegenüber. Die Zeitreihe beginnt im Jahr 2009, ab diesem Jahr hat Otto Immobilien regelmäßig seinen „Erster Wiener Zinshaus Marktbericht“ veröffentlicht.
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Das Ergebnis ist verblüffend. Die Rendite des Wiener Zinshaus blieb in den Jahren der sinkenden Emissionsrendite Bund einigermaßen stabil und sank erst in den Jahren steigender Emissionsrendite Bund langsam ab, bis sie sich schließlich ins Negative verkehrt. Es zeigt, dass der Wiener Zinshausmarkt sich in den vergangenen Jahren von der Überlegung der Erzielung eines regelmäßigen Einkommens aus Vermietung völlig gelöst hat.
Zu einer kompletten Marktverwerfung kam es ab dem Jahr 2020. Eine Veranlagung in eine Anleihe der Republik Österreich brachte eine höhere Rendite als das Investment in ein Wiener Zinshaus. Völlig pervertiert hat sich das im Jahr 2023. Da blieb zwar die Durchschnittrendite der Wiener Gründerzeitzinshäuser in etwa gleich, die Emissionsrendite Bund überstieg diese aber um rund 150 BP.
Der Hintergrund ist leicht erklärt, die Wiener Zinshäuser wurden in der Praxis mehr auf der Basis Preis/m2 Nutzfläche zzgl. Wert des Ausbaupotentials gehandelt als auf Basis der erzielbaren Mieteinkünfte. Das wurde u.a. dadurch beflügelt, dass durch die niedrigen Zinsen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Altbau gestiegen war
Das steigende Zinsniveau samt allen Nebenerscheinungen (z.B. KIM-VO, gestiegene Baukosten) hat diesem Trend jedenfalls vorläufig ein Ende gesetzt.
Derzeit wird wieder stark auf die erzielbare Rendite geschaut.
Ich nehme an, dass bei zukünftigen Käufen von Wiener Zinshäusern der Bruttoanfangsrendite trotz fallender Finanzierungszinsen weiterhin mehr Bedeutung zukommen wird als in der Vergangenheit. Das bedeutet, dass die Zinshauspreise jedenfalls für längere Zeit nicht wieder das im Jahr 2022 erzielte Niveau erreichen werden.
Auch wenn das Zinsniveau entsprechend den Prognosen im 2. HJ 2024 beginnend wieder sinken sollte, wird sich dies nicht so leicht wieder umkehren.
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